Défiscalisation immobilière : quel dispositif choisir ?

Impôt sur la fortune immobilière
Don IFI et réduction d’impôt
mars 27, 2020
Défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière permet une récupération d’une partie de son investissement sous forme de diminution d’impôts. Pour bénéficier de ce processus, il suffit d’investir dans l’immobilier neuf ou rénové et de le mettre en location. Pour la relance du marché immobilier, l’État concède des avantages fiscaux à travers ces investissements pour une période déterminée en fonction du dispositif choisi. Ces dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement attirent de nombreux investisseurs. Chacun dispose ses propres mécanismes d’éligibilité.

Défiscalisation immobilière avec le dispositif Pinel

Nombreux sont les Français convaincus que l’investissement dans l’immobilier est le plus fiable. De plus, les incitations de l’État pour construire des logements neufs ou pour réhabiliter des immeubles anciens sont très attrayantes. La loi Pinel fait partie de ces dispositifs d’incitation fiscale. Elle est destinée pour les personnes souhaitant investir dans un immeuble neuf en France. Par la suite, elles bénéficieront d’une réduction d’impôt pouvant aller de 12 à 21 % du montant de l’investissement, suivant la durée de mise en location du bien qui peut s’étaler de 6 à 12 ans. La principale condition est que l’immeuble doit être le logement principal du locataire.

D’un côté, le propriétaire doit signer un engagement de plafonds de loyer défini pour sa zone géographique, et de l’autre côté, les revenus du locataire ne doivent dépasser un certain seuil. Notez que le plafond fiscal est aussi limité à un certain montant avec le dispositif Pinel. Il revient à l’investisseur d’acquérir un bien plus cher, mais seul le montant destiné pour la réduction d’impôt est pris en compte par ce dispositif. Les investisseurs d’outre-mer peuvent bénéficier aussi de la diminution d’impôt avec la loi Pinel avec une majoration variant de 23 à 32%. La défiscalisation immobilière présente donc de multiples avantages pour l’investisseur.

Défiscalisation immobilière avec le dispositif Denormandie

Un nouveau chapitre de défiscalisation a été inclus dans la loi Pinel : il s’agit du dispositif Denormandie. Il a pour objectif de rénover et de réhabiliter un vieil immeuble en centre-ville. Similairement au dispositif Pinel, le respect de certains critères doit être tenu par l’investisseur comme la durée de location, la limitation du loyer et des revenus du locataire ainsi que d’autres conditions selon la zone de localisation.

Bien que l’immeuble acquis est ancien, le coût lié aux travaux de sa réhabilitation ne doit pas dépasser le quart du montant total investi. Le pourcentage de la réduction d’impôt reste le même que celui de la Loi Pinel. L’application de la loi Denormandie concerne la totalité des frais engagés pour l’acquisition du bien, sans pour autant dépasser le montant convenu. Les travaux d’amélioration doivent rendre performante l’énergie de la résidence. Pour ce faire, l’investisseur a le choix entre des travaux de remplacement d’équipement d’eau chaude, de chaudière et les diverses isolations. Le dispositif Denormandie se concentre donc sur la rénovation des anciens immeubles dans le but d’une revitalisation de la ville de localisation.

Le dispositif Censi-Bouvard

Avec le dispositif Censi-Bouvard, le contribuable peut octroyer des réductions d’impôt à la suite de son investissement dans des résidences dites de services à l’état neuf ou réparé. Ces logements peuvent être des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, des logements estudiantins et des logements d’accueil et de soins ayant d’agrément. Ce régime offre une déduction de 11% du montant de l’impôt sur le revenu du contribuable à partir du prix de revient hors taxe du bien acquis. L‘étalement de cette diminution est réparti suivant neuf ans, de plus, l’investisseur peut faire une récupération de sa TVA avec cette défiscalisation immobilière.

Il faut noter que le dispositif Censi-Bouvard concerne uniquement les investisseurs avec le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP , qui désirent bénéficier d’un revenu supplémentaire à partir de la location des immeubles de services. Comme tous les dispositifs de défiscalisation, certains critères déterminent les loyers et le type de locataire de ces résidences. Il est possible de faire une cumulation d’autre type de défiscalisation avec la loi Censi-Bouvard. Alors, faites attention à la globalité des plafonds fiscaux lors de votre évaluation.

La loi monuments historiques et la loi Malraux

Si un immeuble est inscrit comme un monument historique, alors la loi monuments historiques peut permettre à son propriétaire d’avoir des déductions de tous les frais liés à sa rénovation à partir de son revenu total. Il est possible de jouir de cette forme de défiscalisation immobilière avec d’autres types de défiscalisation. Outre cela, il y a aussi la loi Malraux qui permet la rénovation et la réhabilitation des anciens immeubles en échange d’impôts réduits. La préservation du patrimoine historique et architectural sur le sol français et la multiplication des biens à louer sont les buts fondamentaux de ce dispositif. Avec la loi Malraux, vous pouvez investir directement en achetant un immeuble entier ou en investissant dans les Sociétés Civiles de placement.XX

En effet, la loi Malraux permet aux biens historiques d’être plus accessible au grand public. Le calcul de la diminution d’impôts se fait en fonction des travaux inclus dans le dispositif Malraux et de la localisation du site. Une fois les travaux de rénovation effectués, le propriétaire doit s’engager à louer nu le bien pendant un an. Le locataire ne peut pas provenir de la même famille que le bailleur. Notez bien que le début des travaux de rénovation se fait uniquement suite à une réponse favorable de la demande d’autorisation à la préfecture. Les contrôles de ces travaux doivent être effectués par des architectes assermentés du sol français. L’imputation de l’aide fiscale peut s’étaler sur une période de quatre ans. Le grand avantage de ces deux formes de défiscalisation immobilière est la possibilité de cumulation avec d’autres formes de diminutions fiscales.